Содержание

Прямые договора с рсо при управляющей компании

В Правила предоставления коммунальных услуг внесены масштабные поправки о «прямых договорах» с РСО

Правительство РФ внесло изменения в текст трех важных «коммунальных» документов (Постановление Правительства РФ от 13 июля 2019 г. N 897):

  • Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354,
  • Правила заключения договоров ресурсоснабжения между РСО и УК, утв. постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124,
  • Требований к организации расчетов за коммунальные ресурсы, утв. постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 № 253.

Почти все эти изменения продиктованы необходимостью детализировать нормы, связанные с оказанием коммунальных услуг жителям МКД напрямую ресурсоснабжающими организациями, (РСО) – по так называемым «прямым договорам». Еще часть поправок связана с усилением правового статуса реестра лицензий по управлению МКД, а большинство остальных – носит технико-юридический характер.

  • утвержден типовой «прямой договор» – договор между собственником жилого помещения в МКД и РСО о предоставлении коммунальной услуги, в том числе потребляемой при содержании и использовании общего имущества в МКД. Заключение именно таких типовых договоров между собственниками квартир и РСО прямо предусмотрено ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ. Напомним, что собственники нежилых помещений (кроме машино-мест) давно обязаны заключать с РСО индивидуальные письменные договоры ресурсоснабжения, а с регоператором по обращению с ТКО – отдельные договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами. Кстати, типовой «прямой договор» по обращению с ТКО тоже упомянут в рассматриваемых поправках – он будет частью Правил № 1156 от 12.11.2016;
  • если уж переход на «прямые договоры» в конкретном МКД свершился – по воле жителей или РСО, неважно – УК обязана передать РСО большой объем данных о собственниках помещений не позднее чем за 5 рабочих дней до дня, с которого РСО начнет предоставлять коммунальную услугу (если переход на «прямые договоры» произошел из-за долгов УК, она также обязана передать эти данные в течение 5 рабочих дней со дня расторжения своего договора с РСО). Эти данные нужны для начисления платы за коммунальные услуги; среди них – ФИО, паспортные данные, телефон, E-mail каждого собственника и пользователя жилых помещений, адреса жилых помещений с указанием общей площади и количества проживающих, реквизиты или копия документа о праве собственности, все сведения об ИПУ и другая информация, в том числе о «должниках».

Аналогичное правило вводится в отношении данных, передаваемых региональному оператору по обращению с ТКО.

На передачу этих сведений получать согласие субъекта персональных данных не нужно.

  • если УК эти сведения не передаст или не передаст вовремя, и из-за этого потребителю будут ошибочно начислены платежи, а РСО заплатит за эту ошибку штраф, то УК возместит РСО сумму этого штрафа. Кстати, в своих заявлениях о выплате штрафа потребители теперь должны указывать свой ИНН;
  • УК обязана предоставлять РСО и регоператору по обращению с ТКО не только указанную выше информацию, но и сведения из реестра собственников (ФИО с указанием размера долей в общем имуществе МКД), причем еще и постоянно актуализировать эти сведения в дальнейшем;
  • и сведения из реестра собственников, и все остальные сведения, необходимые РСО для начисления платы, УК должна передавать одновременно на бумаге и в электронном виде;
  • срок проверки запроса потребителя о правильности начисленных ему сумм платежей можно рассмотреть в течение месяца. Это в равной степени относится и к УК, и к РСО, и к регоператору;
  • уточняется (в полном соответствии с ЖК РФ) процедура перехода на «прямые договоры», при этом особенно акцентируется внимание на обязанность РСО распространять перед своими «прямыми» потребителями ту информацию, которую исполнитель коммунальных услуг и должен предоставлять (в последнее время участились случаи наказаний РСО за несоблюдение этой обязанности);
  • предусматривается обязанность инициатора общего собрания собственников помещений в МКД, которое решило перейти на «прямые договоры», также сообщать своим соседям по дому информацию, полученную от РСО (даты заключения и начала исполнения «прямых договоров», сроки и способы передачи показаний ИПУ и т.п.). Донести эту информацию нужно путем размещения на досках объявлений во всех подъездах МКД или придомовом земельном участке, в течение 5 календарных дней со дня ее получения от РСО;
  • за содержание внутридомовых инженерных систем отвечают УК, даже если жители находятся на «прямых договорах» с РСО/регоператором, – это прямо предусматривается новой редакцией Правил № 354. РСО всегда отвечает только за подачу ресурса к границе с внутридомовыми инженерными системами;
  • принимать сообщения потребителей о некачественной коммунальной услуге – даже в случае «прямых договоров» – должна УК. Проверять это сообщение и составлять акт нужно совместно с РСО/регоператором. Аварийно-диспетчерская служба – тоже «вотчина» УК;
  • прямо прописывается обязанность УК ставить ОДПУ даже в доме на «прямых договорах», но только в том случае, если собственники помещений в МКД приняли решение о включении расходов на приобретение и установку ОДПУ в плату за содержание жилого помещения;
  • предупреждать должников об ограничении/приостановлении коммунальной услуги теперь не обязательно в письменном виде – можно и устно. А сумма расходов на ограничение/приостановление комуслуг, которую можно взыскать с потребителя-должника, ограничивается 3 000 руб.;
  • если УК не может подтвердить, что управляемый ею МКД внесен в региональный реестр лицензий на управление МКД, то РСО вправе отказаться заключать с УК договор ресурсоснабжения в части обеспечения ресурсами этого спорного МКД.

Отметим также, что в Правилах № 354 теперь закреплен и запрет на размещение в платежном документе рекламы, за исключением социальной. Напомним, что размещать рекламу на платежках запретили еще в прошлом году – см. ч. 10.2. ст. 5 Закона о рекламе. Теперь данный запрет прямо предусмотрен и Правилами № 354.

ПП РФ № 897 о правах и обязанностях УО и РСО при прямом договоре

ПП РФ № 897 внесло изменения в законодательство в части информационного взаимодействия управляющих и ресурсоснабжающих организаций при переходе на прямые договоры. Во второй статье рассказываем о новых обязанностях УО, правилах контроля качества услуг и обмена показаниями приборов учёта с РСО.

УО отвечает за состояние внутридомовых сетей и предоставляет РСО доступ к общему имуществу

Постановление Правительства РФ от 13.07.2019 № 897 обязало управляющие организации при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО большой объём информации о жителях дома и помещениях в нём (п.п. 6, 6(1), 148, 148(1) ПП РФ № 354 в ред. ПП РФ № 897). Эти данные необходимы исполнителю коммунальных услуг или регоператору по обращению с ТКО для начисления платы за услуги.

Помимо обязательной передачи РСО информации для расчётов, согласно новому постановлению, управляющая домом организация при прямом договоре собственников с поставщиками коммунальных ресурсов должна:

  • заключать договоры на приобретение КР на СОИ;
  • проводить техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем;
  • принимать жалобы потребителей на качество КУ, организовывать и проводить вместе с РСО проверки по таким жалобам, составлять акты проверок и фиксировать вред, причинённый имуществу и/или здоровья жителей дома ненадлежащим качеством КУ;
  • контролировать качество коммунальных ресурсов и непрерывность их подачи до границ раздела внутридомовых и централизованных сетей;
  • установить и ввести в эксплуатацию ОДПУ в течение 3 месяцев с момента, когда собственники на ОСС решили включить расходы на такие работы в плату за содержание жилого помещения.

Также ПП РФ № 897 закрепило в обязанностях управляющих организаций при прямых договорах предоставлять представителям РСО доступ к общему имуществу многоквартирного дома, чтобы исполнитель КУ мог провести работы по приостановлению или ограничению КУ.

УО ведёт учёт жалоб потребителей на качество услуг по обращению с ТКО

ПП РФ № 897 ввёл в жилищное законодательство понятие прямого договора собственников с регоператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (п. 148(11) ПП РФ № 354).

В связи с этим в ПП РФ № 354 появились отдельные обязанности управляющих организаций, если собственники заключили прямой договор с регоператором. Перечень таких обязанностей приведён в новом п. 148 (22-1):

  • проводить техобслуживание внутридомовых систем, с использованием которых предоставляется услуга по обращению с ТКО;
  • принимать жалобы на некачественное оказание услуг по обращению с ТКО, проводить проверки изложенных в жалобах фактов, привлекая к ним представителей регоператора, составлять акты по итогам проверки;
  • вести учёт жалоб потребителей на качество предоставления услуг по обращению с ТКО, а также направлять потребителю ответ об итогах рассмотрения такой жалобы в течение 3 рабочих дней со дня её получения.

РСО может по соглашению с УО передать ей часть своих прав и обязанностей

В новом пп. «ж» п. 31(1) ПП РФ № 354 законодательно закреплено, что управляющая организация обязана вводить ограничение предоставления КУ или приостанавливать её в случае, если у неё с РСО заключено соглашение об этом.

Читать еще:  Отработка месяц при увольнении руководителя статья тк рф

Речь идёт о передаче управляющей организации части прав и обязанностей исполнителя коммунальных услуг. Такое право ПП РФ № 897 напрямую закрепил, дополнив ПП РФ № 354 новыми пунктами: п. 148(23-1) в отношении регоператоров по обращению с ТКО и 32(1) – в отношении других РСО.

РСО и реогоператор могут передать управляющим организациям все свои права, указанные в п.п. 32, 148(23) ПП РФ № 354, а также следующие обязанности:

  • снимать показания ИПУ, установленных вне жилых помещений, и проводить проверку их состояния не реже 1 раза в полгода (пп. «е(1)» п. 31 ПП РФ № 354);
  • проверять состояние ИПУ по заявлению потребителя в срок, не превышающий 10 рабочих дней с момента его обращения (пп. «е(2)» п. 31 ПП РФ № 354).

Но РСО и регоператор не могут этого сделать в одностороннем порядке. Передача прав и обязанностей УО происходит по соглашению сторон на основании договора (п.п. 32(1), 148(23-1) ПП РФ № 354 в ред. ПП РФ № 897).

Если часть прав/обязанностей, которые РСО получила при переходе на прямой договор, была передана управляющей организации, то РСО/регоператор обязаны сообщить об этом потребителям, разместив информацию на стендах в подъездах МКД и на досках объявлений в собственных офисах.

УО обязана принимать показания ИПУ и передавать их вместе с данными ОДПУ исполнителю услуг

В обязанностях управляющих организаций, которые появились в новом п. 31(1) ПП РФ № 354, при переходе собственников на прямые договоры теперь появилась требование по передаче в РСО показаний общедомовых и индивидуальных приборов учёта.

После заключения прямого договора с РСО жители дома должны предоставлять показания счётчиков исполнителю коммунальных услуг, но так бывает не всегда. Кому-то удобнее передавать данные в УО или потребители не знают, как можно отправить показания новому исполнителю КУ.

Если собственники или наниматели жилых помещений в доме передали показания ИПУ в управляющую организацию, то она обязана собрать полученные данные и направить их в РСО не позднее 26-го числа текущего месяца (пп. «е» п. 31(1) ПП РФ № 354).

В такие же сроки УО обязана предоставить в РСО показания общедомового прибора учёта ресурсов, если таковой установлен в доме. Снять показания управляющая организация должна в период с 23-го по 25-е число текущего месяца. Порядок предоставления данных должен быть закреплён в договоре между УО и РСО о поставке коммунальных ресурсов на содержание общего имущества дома (пп. «д» п. 31(1) ПП РФ № 354).

РСО должна передавать управляющей организации показания ИПУ потребителей

ПП РФ № 897 предъявило требования по передаче данных счётчиков не только к управляющим, но и к ресурсоснабжающим организациям. Новый НПА внёс изменения в пп. «е,ж» п. 31 ПП РФ № 354, обязав РСО при прямом договоре с собственниками:

  1. Принимать от УО показания ИПУ и ОДПУ до 26-го числа каждого месяца;
  2. Принимать показания от жителей МКД и использовать поступившие не позднее 25-го числа данные при расчёте платы за КУ за расчётный период.
  3. Направлять в управляющую домом организацию показания, которые предоставили жители дома.

Следовательно, с 31 июля 2019 года исполнитель услуг обязан делиться с управляющей организацией показаниями ИПУ, которые собственники ему предоставили. Передать показания, которые собрала, РСО может с использованием ГИС ЖКХ.

Это должно решить проблему, когда управляющая организация, не имея на руках актуальных показаний счётчиков, установленных в жилых помещениях, не могла проверить правильность начислений за КР на СОИ. Получая сведения от ресурсоснабжающей организации, УО сможет контролировать расчёт платы за эту услугу.

Исполнители ЖКУ не должны размещать рекламу на платёжных документах

ПП РФ № 897 внёс в ПП РФ № 354 ещё одно важное требование – запрет размещения на платёжном документе рекламы. Запрет на неё был введён ещё 3 июня 2018 года Федеральным законом от 03.04.2018 № 61-ФЗ, об этом также говорила Федеральная антимонопольная служба.

Теперь этот запрет внесён и в ПП РФ № 354 в п. 69(1). Исключение – социальная реклама, а также справочно-информационные сведения, в том числе о предоставлении коммунальных услуг, об изменении законодательства в сфере предоставления ЖКУ и/или тарифов, нормативов потребления коммунальных услуг.

На платёжном документе указывается информация о регоператоре по обращению ТКО: номера контактных телефонов, адрес сайта в сети Интернет, на котором размещается в том числе информация о графике работы его офисов.

На заметку

После вступления в силу № 59-ФЗ, который закрепил право собственников помещений перейти на прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, у всех участников этого процесса – жителей дома, УО и РСО – появилось немало вопросов по процедуре передачи полномочий от управляющей организации к новому исполнителю КУ.

С одной стороны, новое ПП РФ № 897 вносит порядок в некоторые аспекты взаимодействия УО и РСО при переходе на прямые договоры и после них:

  1. Регламентирует сроки и перечень информации, которую УО должна передать новому исполнителю коммунальных услуг для расчётов.
  2. Обязывает РСО ежемесячно передавать управляющей организации показания ИПУ, которые поступили ей от потребителей.
  3. Закрепляет право УО по договору с поставщиком ресурсов проводить проверки показаний и состояния приборов учёта коммунальных ресурсов.

В то же время изменения в ПП РФ № 354 создали новые трудности для управляющих организаций: они обязана передать РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Однако чаще всего таких данных у УО нет.

Также теперь в жилищном законодательстве закреплена ответственность УО перед РСО за ошибки в переданных сведениях для расчётов. Если неточность в них приведёт к необоснованному увеличению платы за КР, то управляющая организация должна будет возместить исполнителю КУ ущерб в размере штрафа, который РСО выплатит потребителю согласно п. 155(1) ПП РФ № 354. Ольга Шевлягина

Особые требования к заключению прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО) при управляющих компаниях (УК) в 2019 году – плюсы и минусы, обязанности собственников нежилых помещений

Институт управляющих компаний не всегда в полной мере и качественно справляется со своими обязанностями. Причин много, и одна из них коррупционные действия, на основании которых РСО недополучают причитающиеся средства. В соответствии с принятым законом, потребитель теперь имеет право заключать прямые договора с РСО при управляющей компании. Это значит, что УК по-прежнему будет выполнять свои обязанности по контролю качества предоставляемых услуг РСО, но платежи будут идти напрямую в ресурсоснабжающие компании.

Нормативные акты регулирующие заключение договоров с РСО при действующей УК

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Новый закон №59/ФЗ, с дополнениями от 03 апреля 2019 года должен помочь в борьбе с задолженностями перед РСО.

Штрафные действия в отношении УО в силе. Причина – неверно начисленные суммы в квитанциях на оплату. Результат – штраф на имя директора управляющей организации в размере половины неверно указанной цифры .

Прямые договора с РСО, их плюсы и минусы:

  1. РСО и обычные люди станут более «защищенными».
  2. Уйдут ситуации, когда весь дом отключали от какой-то услуги по причине того, что денежный ресурс на счет управляющей компании поступил, а до РСО не дошел.
  3. Очевидный минус – некачественные услуги. На этапе прямых взаимоотношений его придется решать владельцам МКД.

Разбираясь в вопросах, стоит ли переходить к прямым договорам, надо понимать разницу между двумя понятиями «коммунальный ресурс» и «услуга».

К первому термину относится:

  • подаваемая в дома вода (горячая и холодная);
  • тепловая и электрическая энергия;
  • газ природного происхождения, в т. ч. баллонный;
  • доставка твердого топлива для печей.

Жилищно-коммунальная услуга – это работы, проводимые для сохранности имущества, принадлежащего МКД. Действия, направленные на поддержание и восстановления здания в пределах санитарно-гигиенических норм. К этим объектам относятся все хозяйственные постройки и коммуникации.

Посмотрите видео: «Бомба в ЖКХ: Прямые договоры потребителей с ресурсонабжающими организациями.»

Изменения, внесенные в Федеральный закон №59/ФЗ с дополнениями от 03 апреля 2019 года, дали возможность для работы потребителя непосредственно с поставщиком услуг. В обход, так сказать, посредника в лице управляющей компании.

До того, как были подписаны изменения к этому закону, заключение договора с ресурсоснабжающей организацией напрямую проходило сложно. В ЖК № 188/ФЗ с изм. 2019 года в части статьи 157, пункт 2 расписана методика начисления оплаты за предоставленные коммунальные услуги при работе с РСО напрямую.

Обязанности, возлагаемые на УК, указаны в 161 статье «О требованиях к работе управляющих. »:

  • контролировать уровень предоставляемых услуг;
  • способствовать к передаче данных с измерительно-учетных приборов (счетчиков) от УО к РСК;
  • осуществлять прием жалоб от граждан и заниматься их разбирательство;
  • давать доступ сотрудникам РСО к хозяйственным помещениям МКД для устранения неполадок.

Особенности заключения договоров

В случаях, когда собственники многоквартирного дома решили на общем собрании перейти на работу с РСК без посредников, круг мероприятий управляющей организации сужается.

Но часть обязанностей все равно остается за УК, как то:

  1. Ответственность за качество деятельности, проводимой на общедомовой территории. Жалобы жильцов направляются в УК, служащие которых обязаны реагировать на них, проводить осмотр и составлять акты произошедших ЧС. Если не удастся найти доказательства вины РСО, то УК в полной мере отвечает за случившееся. Сумма нанесенного ущерба физического и морального возлагается на УО.
  2. Когда в контракте о социальном найме жилья прописано, что передача данных, снятых с учетных приборов в квартире направляется в УК, их сотрудники обязаны вовремя обрабатывать полученную информацию в РСК для возможности расчета и начисления оплаты за потребляемый ресурс.
  3. Содержание имущества, принадлежащего на общих правах совладельцам МКД, находится в компетенции управляющей организации. Заключение договоров по остальным направлениям – обязанность УО.
Читать еще:  Отзыв на апелляционную жалобу в арбитражный суд образец

Плюсы, минусы и зона ответственности по новому закону у УК и РСО

Плюс для управляющей компании – уменьшение круга обязанностей.

Для представления каждой коммунальной услуги требовалось задействовать несколько механизмов:

  • расчет стоимости обслуживания;
  • распределение суммы по списку жильцов;
  • выставление счетов;
  • контроль за своевременной оплатой;
  • заключение договором с поставщиком услуг.

Мероприятия по установке счетчиков, их поверке и составлению актов о неисправности учетных приборов – все это также с переходом на прямые взаимоотношения находится в зоне ответственности РСК.

В этой ситуации управленческое предприятие может направлять все силы на выполнение обязанностей по качественному обслуживанию МКД.

Минусы прямых контрактов с РСО:

  1. Получив соглашение о таком формате работы с потребителем услуг, ресурсоснабжающая компания получает в нагрузку и старые долги жителей МКД.
  2. Платежи теперь поступают непосредственно на расчетный счет РСО.
  3. Расходы по взысканию задолженностей лежат отныне на них же.

Работа с должниками кропотлива и трудоемка:

  • ведение учета плательщиков и неплательщиков;
  • своевременное написание уведомлений о взыскании, их рассылка;
  • контроль за адресами, где надо частично прекратить подачу ресурсов, по причине возникновения долга.

При работе с лицами, имеющие задолженность, на управляющей компании остается лишь предоставление доступа к совместному имуществу МКД, где сосредоточены развилки коммуникаций.

Еще положительный момент для УК – снижение объемов поступающих средств дает возможность сменить систему налогообложения, переведя ее на упрощенный вариант – это позволяет экономить деньги за счет уменьшения работы. Декларация подается один раз в год и сумма при этом станет значительно меньше.

Выставляя счета за услуги, РСК несет ответственность за их достоверность. Ошибки в расчетах чреваты наложением 50% штрафа от указанной суммы на директора ресурсоснабжающей организации.

Потребитель, выявив ошибку в квитанции, должен написать заявление в РСО. Если официального ответа не последовало, можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или направить заявление в судебную инстанцию.

Основания для перехода согласно законодательства в 2019 году

Не путать понятие «прямые договора» и «расчеты» – закон РФ в части Жилищного кодекса гласит, что вносить платежи разрешается напрямую на расчетный счет РСО. Это также касается при выступлении УК в качестве посредника.

Подробно ознакомиться с вопросом, с юридической точки зрения можно тут – последняя редакция 2019 г. ЖК №188/ФЗ статья 155. О нормативах прямых расчетов написано в Федеральном законе №123, от 4 июня 2001 года с изменениями.

Исключение – оплата за непосредственно услугу содержания недвижимого имущества. Ежемесячные взносы должны поступать на счет управляющей компании.

Главным отличием между прямым соглашением с РСО и формой аналогичных платежей заключается в том, что во втором случае контракт подписывается с УК. В ситуации возникновения задолженности, сумму неустойки праве требовать только управляющая компания.

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

У РСК нет полномочий для взаимодействий с должниками в прежнем формате. Однако заключив прямой договор с ресурсообеспечивающей организацией, проблема автоматически разрешается.

Процедура заключения

Сообщество совладельцев многоквартирного дома имеют право на заключение прямого договора с ресурсоснабжающей организацией при условии достижения кворума на ОСС.

Непосредственно РСО имеет полномочия расторгнуть контракт с УК и провести самостоятельные переговоры с потребителями. Для этого на счетах РСК должна образоваться задолженность по платежам от УК в размере не менее двух средних взносов за месяц. В таком случае аннулирование договора возможно в одностороннем порядке.

Определение задолженности при переходе с УК на договор с РСО

Сумма долга, на который претендует ресурсоснабжающая организация, будет высчитываться исходя из нормы потребления данного ресурса в среднем по стране. Решение закреплено судебным постановлением и актом сверки. В этом вопросе показания учетных приборов в расчет не берутся.

Для того чтобы провести заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями необходимо сначала получить их одобрение. Если РСО согласилось, то назначается собрание собственников многоквартирного дома.

Вопрос об этом вносится в повестку дня. При достижении кворума на ОСС, председатель сообщества МКД заключает договор с РСК. Смена обслуживающих дом организаций допускается не чаще, чем один раз в год. Предыдущего поставщика услуг следует поставить в известность о расторжении контракта, не менее чем за месяц.

Если же причина перехода к прямым отношениям между потребителем и РСО является задолженность со стороны управляющей компании, тогда действовать надо так:

  • Сообщить УК или ТСЖ о том, что деловые отношения будут прекращены через 30 дней.
  • Поставить в известность органы ГосЖилНадзора.
  • Поместить объявление для владельцев квартир МКД на информационном стенде, на сайте УК или компании, поставляющей ресурсы.

Уведомить о будущем событии всех участников сделки следует не позднее, чем за месяц. По прошествии 30-дневного срока, договор автоматически считается расторгнутым.

Необходимая документация

На начальном этапе следует сформировать соответствующий запрос на имя руководителя ресурсоснабжающей компании с просьбой заключить прямой контракт о сотрудничестве.

ОДН и прямые договора с РСО

Кто и как будет считать, оплачивать общедомовые нужды при переходе на прямые договора

Управляющие компании спешно начали подготавливать общие собрания собственников помещений в МКД, чтобы перевести владельцев помещений на прямые договора с РСО. Однако еще много нерешенных вопросов в связи с этим. Одним из главных является ОДН и прямые договора с РСО. Кто рассчитывает общедомовые нужды, кто и куда оплачивает их?

ОДН и прямые договора с РСО

Новые изменения в Жилищный кодекс РФ привели к тому, что появилась статья 157.2, указывающая на возможность прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. только в отношении коммунальных услуг.

Понятия: коммунальная услуга и коммунальный ресурс

Для начала вспомним, что коммунальные ресурсы не являются коммунальными услугами (за исключением случаев, когда в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован)

Коммунальная услуга – это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании… В п.36 Правил № 354 указано, что коммунальные услуги включают в себя услуги: электроснабжения; холодного и горячего водоснабжения; водоотведения (канализации); газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах); теплоснабжения (отопления), в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления… К коммунальной услуге относится также и услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО).

Коммунальные ресурсы – это холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

ОДН и коммунальные услуги

Могут ли общедомовые нужды быть коммунальной услугой? Да, но только в исключительных случаях. Об этом указано в Письме Минстроя России от 30.12.2016 №45099-АЧ/04: «Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то оплата холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется потребителями в таком многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, которая в указанном случае включает плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме».

В указанных случаях для содержания общего имущества оказываются коммунальные услуги. Во всех остальных случаях (то есть в абсолютном большинстве случаев) для содержания ОДН используются именно коммунальные ресурсы.

Не лишним будет вспомнить тут, что законодательно запрещены ОДН на отопление, газоснабжение и водоотведение.

В 2017 году коммунальные услуги на ОДН были переведены в разряд жилищных услуг. Это правило действует в случае, если в доме выбрана управляющая организация.

Основания перехода на прямые договора с РСО

1) по решению общего собрания собственников помещений в доме. (указано в статье 157.2 ЖК РФ)

2) при прекращении договора на поставку коммунальных ресурсов между РСО и управляющей организацией (установлено в статье 157.2 ЖК РФ). Аналогичное основание было в подпункте «е» пункта 17 ПП РФ от 06.05.2011 №354. Однако между этими основаниями есть следующие отличия (условия):

  • договор должен быть расторгнут в одностороннем порядке именно ресурсоснабжающей организацией;
  • отказаться от договора РСО может только в случае если у УО есть задолженность, признанная ей (интересно каким образом? — автор) или подтвержденная вступившим в законную силу решением суда;
  • размер задолженности должен быть равен или превышать 2 (две) среднемесячные величины обязательств УО перед РСО.

3) при изменении способа управления домом по решению общего собрания собственников помещений можно сохранить прямые договоры, заключенные до изменения способа управления. (прямо установлено в статье 157.2 ЖК РФ). Данное правило было и раньше, оно получило закрепление еще в части 18 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ. Фактически законодатель просто повторил норму, которая уже действовала, причем прежнюю норму не отменил.

4) между РСО и собственниками ранее уже возникли прямые договора, в связи с тем, что УО уклонялась от заключения договора ресурсоснабжения с РСО (прямо не указано в Жилищном кодексе РФ)

Подобные ситуации могут возникать и в будущем. Например, общее собрание не приняло решения (проголосовало против) перехода на прямые договора с РСО, следовательно должен действовать прежний порядок договорных отношений, при котором УО должна иметь договор с РСО.

Вывод об ОДН и прямые договора

В статье 157.2 ЖК РФ говорится о прямых договорах, которые собственники заключают с РСО, даже если в доме выбрана управляющая организация. Речь идет именно о коммунальных услугах. Следовательно, никаких прямых договоров с РСО на поставку коммунального ресурса быть не может.

По решению общего собрания собственники заключают договор с РСО. Но управляющая организация все равно обязана заключить с РСО договора на поставку коммунального ресурса на ОДН !

Читать еще:  Сколько дней рабочих отпуск при 4 дневной рабочей неделе

Данный вывод подтверждает письмо Минстроя России от 4 мая 2018 г. № 20073-АЧ/04 . В письме пояснено, что плата за ОДН при переходе на прямые договора с РСО выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление МКД, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в МКД в составе платы за содержание жилого помещения. При этом, по мнению Минстроя РФ, предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги (показания индивидуальных ПУ и коллективных (общедомовых) ПУ, должны лица, осуществляющие управление МКД.

Еще статьи по теме «ОДН и прямые договора»:

Рассказываем, как и зачем заключать прямой договор с поставщиками ресурсов 27874

Благодаря принятому законопроекту справедливороссов у людей появилась возможность платить за предоставляемые услуги ЖКХ без посредников.

3 апреля 2018 года вступили в силу изменения в ЖК РФ, принятые федеральным законом о прямых договорах между потребителями и поставщиками коммунальных услуг в многоквартирных домах (N59-ФЗ). Собственники квартир получили возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и вывоза мусора напрямую с ресурсниками. Без посредничества управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.

Мы расскажем, в чем преимущества прямых договоров с ресурсниками, как их заключать, кто несет ответственность за качество предоставляемых услуг.

У КОГО БЕРУ – ТОМУ И ПЛАЧУ

В большинстве регионов управляющие компании и ТСЖ выставляют гражданам единую платежку, где, помимо платы за содержание общего имущества, собственникам рассчитывают платежи за потребленный свет, газ, воду и отопление. Разумеется, ни УК, ни ТСЖ или ЖСК не являются поставщиком газа или света. Это всего лишь посредник при расчетах за потребленные коммунальные услуги.

По данным Минстроя РФ, порядка 40% долгов в сфере ЖКХ составляет задолженность именно управляющих компаний перед поставщиками ресурсов. То есть граждане платят, а до ресурсников средства не доходят.

Прямые расчеты с поставщиками позволят вывести из оборота управляющих компаний значительный объем не принадлежащих им средств. Как следствие, с рынка уйдут УК, которые заинтересованы не в управлении домом, а лишь в возможности «погреть руки» на обороте денежных средств.

Эксперты полагают, что ресурсоснабжающие организации, которые начнут своевременно получать весь объем платежей, смогут выделять больше средств на реконструкцию и модернизацию сетей. Что в конечном счете скажется на качестве предоставляемых услуг.

Да и потребителю так спокойнее. Сколько израсходовал воды, газа или света – за столько и рассчитался. И никто не отключит тебя от ресурса за мнимые долги.
Итак, изменения вступили в законную силу.

Ниже мы рассмотрим процедуру перевода многоквартирного дома на заключение прямых договоров с РСО.

КАК ИНИЦИИРОВАТЬ ПРОЦЕДУРУ ПЕРЕХОДА НА ПРЯМОЙ ДОГОВОР

Инициатором могут выступить как собственники, так и ресурсоснабжающая организация.

Если переход на прямые расчеты инициируют собственники

Для перехода на прямые договоры с РСО требуется решение общего собрания собственников (ОСС). Решение принимается простым большинством голосов.

То есть общее собрание считается правомочным принимать решения в случае, если в нем принимают участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом решение по вопросу считается принятым, если «ЗА» проголосовало большинство собственников из числа лиц, принимающих участие в общем собрании.

В целях определения момента заключения прямого договора в повестке общего собрания и в протоколе общего собрания необходимо указать дату, с которой собственники намерены заключить договор с ресурсоснабжающими организациями. Поскольку договор считается заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, определенной в решении общего собрания собственников.

Копия протокола собрания направляется инициатором в соответствующие ресурсоснабжающие организации не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников. Оригиналы протокола и решений инициатор собрания обязан представить в этот же срок в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом. А если МКД управляет Совет дома – в ГЖИ.

Заключение договора с ресурсниками в письменной форме не требуется. При этом законодательством предусмотрена возможность переноса момента заключения договора на срок не более чем на три календарных месяца по инициативе ресурсоснабжающей организации.

О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляет инициатора общего собрания собственников в срок не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений. Весь этот период управляющая домом организация обязана рассчитывать жителям платежи за коммунальные услуги.

Необходимо так же учесть, что переход на прямой договор влечет за собой изменение договора управления с управляющей организацией. Речь идет об исключении функций сбора коммунальных платежей и передаче этих функций от УК к РСО.

Специалистами Госжилнадзора в целях оказания методической помощи собственникам разработан образец протокола общего собрания по вопросу перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, который размещен в свободном доступе в Интернете и может использоваться собственниками помещений при проведении общих собраний.

Если переход на прямые расчеты инициирует ресурсник

Ресурсник вправе отказаться от договора с УК и потребовать прямых договоров с собственниками только в случае, если УК имеет перед ресурсником задолженность по оплате за поставку ресурса в течение двух месяцев. Задолженность должна быть признана либо самой УК, либо установлена судом.

Если УК погасит задолженность до вступления в силу решения суда, то ресурсник теряет право расторгнуть договор.

При прекращении действия договора ресурсоснабжающая организация обязана уведомить об этом как управляющую организацию, так и собственников помещений в многоквартирном доме. Информация должна быть размещена на информационных досках дома и опубликована в местной газете.

Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает прямой договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ПЕРЕХОДА НА ПРЯМЫЕ РАСЧЕТЫ С РЕСУРСНИКОМ

Прямые договоры можно признать более выгодными по нескольким причинам:

– Снижаются риски банкротств УК в связи со снижением числа возможных кредиторов.

– Если услуга некачественная, то потребитель может отказаться ее оплачивать, уведомив об этом ресурсника, на остальных услугах и платежах это не скажется.

– При задолженности ресурсник вправе ограничить именно эту услугу, а не так как это было ранее – на усмотрение УК.

Единственное неудобство – увеличение числа квитанций и, возможно, разные места оплаты этих счетов.

ОТВЕТЫ НА АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ

Кто формирует платежку за коммунальные услуги?

При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсник. На него возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям.

Показания приборов учета (как индивидуальных, если показания передаются в УК, так и коллективных) обязана предоставлять ресурснику управляющая домом организация.

А если у собственников нет претензий к УК

Заключение прямого договора с поставщиком коммунальной услуги – это право, а не обязанность. Если собственников устраивает, как управляющая организация ведет коммунальное хозяйство, нет претензий к платежным документам и качеству коммунальных услуг, переходить на прямой договор необязательно.

Если УК препятствует заключению прямого договора

У управляющей организации нет полномочий вмешиваться в решение собственников или препятствовать ему.

Если собственников не устраивает, как УК, ТСЖ/ЖСК рассчитывает коммунальный ресурс, возникает задолженность перед поставщиками, к дому применяются санкции в виде временных отключений ресурса – имеет смысл воспользоваться своим правом и инициировать проведение общего собрания о переходе на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Может ли УК отказаться от дома при переходе на прямые расчеты с ресурсником

Это нарушение лицензионных требований. УК не имеет права «бросить» дом. Надзор за лицензионной деятельностью осуществляет Госжилнадзор. Жалуйтесь на самоуправство управляющей организации.

В точности так же уклонение ресурсоснабжающих организаций от заключения прямых договоров не допускается и влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ.

Кто будет выставлять плату за ОДН (СОИ)

Переход на прямые договоры не затрагивает отношений УК и поставщиков касательно коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Обязанность передавать в РСО показания общедомовых приборов учета тепла, газа, воды и электроэнергии остается у управляющей организации.

Кто будет в ответе за теплые батареи и горячую воду

Организации, поставляющие коммунальные ресурсы, отвечают за поставки ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома. Все, что начинается с подвала дома – на совести УК, ТСЖ или ЖСК.

Управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приема жалоб от потребителей на нарушение качества коммунальных услуг. Поэтому, если в доме перебои со светом, еле теплые батареи или из горячего крана течет холодная вода, претензию необходимо подавать руководству управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. Если управляющая организация игнорирует жалобы, отправляем претензию в Госжилнадзор.

Как быть, если УК продолжает присылать счета за коммунальные услуги

Обязанность по выставлению платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг.

При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация (РСО). На нее возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому, если управляющая компания продолжает выставлять платежные документы после перехода дома на прямые договоры, это расценивается как нарушение лицензионного требования.

Кроме того, вы можете потребовать штраф за каждую незаконную строку в квитанции. Величина штрафа – это 50% от выставленной суммы за ресурс.

Куда жаловаться, если ресурсник стал «мухлевать» с начислениями?

Госжилинспекция должна стоять на страже интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг вне зависимости от того, кто оказывает жилищные и коммунальные услуги.

Задача органов ГЖН – предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

При прямых договорах ресурсник является исполнителем коммунальных услуг. Его деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354 . Это обстоятельство будет основанием для проверки органами ГЖН.

Если в доме нет приборов учета, сколько платить?

Так же, как и раньше – по установленным нормативам.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector